Nach Aussage des Verbandes Privater Bauherren sind zwei Drittel der Bauträgerverträge mangelhaft und enthalten unkonkrete Aussagen zum Leistungsumfang. Damit verbunden sind dann oftmals kräftige Nachzahlungen durch den Bauherrn, dessen Finanzkonzept dadurch schnell ins Wanken gebracht werden kann.
Im Folgenden eine Auswahl an allseits bekannten Problemen in Bauträgerverträgen.
Bauablauf
Jeder Bauvertrag sollte einen detaillierten und chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen enthalten. Nur wenn ein genauer Baubeginn und verbindlicher Übergabetermin festgelegt ist, können Sie den Bauträger im Verzögerungsfall die dadurch entstehenden Kosten für Mieten oder Hotelkosten in Rechnung stellen.
Bodenplatte
Die Kosten für die Bodenplatte sind meistens Bestandteil des Leistungsangebotes, aber nur in Verbindung mit idealen Bodenbedingungen. Ergeben sich auf Grund besonderer Bodenverhältnisse zusätzliche Leistungen, sind diese von Ihnen als Bauherr zu tragen
Bauleitung
Der Bauträger ist verpflichtet, seinem Auftraggeber einen Bauleiter an die Seite zu stellen. Da der Bauleiter jedoch im Dienste des Bauträgers steht, wird er im Streitfall nicht unbedingt für Sie Partei ergreifen. Also achten Sie darauf, dass auch Ihre Interessen vertreten werden.
Baustelleneinrichtung
Wichtig ist, dass im Vertrag die Verantwortlichkeit einschließlich Zuständigkeit für die Kosten für alle erforderlichen Maßnahmen für die Baustelleneinrichtung, wie Zufahrten, Standplatz für den Baukran, Zwischenlager für den Bauaushub einschließlich dessen Abtransport, Geräte für die Bauausführung sowie die Bereitstellung von Bauwasser, Baustrom, Bauschuttbeseitigung, Absicherung der Baustelle und Toiletten geregelt ist.
Bauverzug durch schlechtes Wetter
In den Bauverträgen wird oftmals die Formulierung „amtlich anerkannte Schlechtwetterlage“ als Entschuldigung für Verzug auf der Baustelle aufgeführt. Offiziell existiert diese Bezeichnung nicht in der Praxis. Auch wenn Materialien bei bestimmten tiefen Temperaturen nicht eingebaut werden dürfen, sollten keine Ausfallzeiten wegen Schlechtwetter vereinbart werden.
Sollte ein tatsächlicher Ausfall im Bauablauf auftreten, sind Sie als Bauherr sofort zu informieren und die Ausfallzeit der Bauzeit hinzuzurechnen.
Gebäudedaten
Achten Sie darauf, dass Sie von Ihrem Bauträger eine detaillierte Objektbeschreibung erhalten. Dazu gehören auch Planungsunterlagen über genaue Objektabmessungen, die Anzahl der Räume mit den exakten Fertighöhen, die Bruttogeschossfläche BGF, die Wohn- und Nutzfläche nach DIN 277 und Berechnungsverordnung und die Anzahl der Vollgeschosse.
Grundstücksgrößen
Werden vom Bauträger gleichzeitig mehrere Häuser unmittelbar nebeneinander gebaut, erfolgt in den Verträgen oft nur eine ungefähre Angabe der Grundstücksgröße und die Vermessung erfolgt erst nach Fertigstellung der Objekte. Achten Sie deshalb im Vertrag auf genaue Angaben zu Ihrem Grundstück und kontrollieren diese Angaben im Zusammenhang mit der endgültigen Einmessung Ihres Grundstückes.
Gleichwertigkeit Baumaterialien
Die in den Leistungsbeschreibungen genannten Baumaterialien werden oftmals mit dem Vermerk „oder gleichwertig“ versehen. Sie als Laie können dann vielfach nicht einschätzen, falls es zu Änderungen kommt, inwieweit es tatsächlich um gleichwertige Materialien handelt oder ob minderwertige Baustoffe eingesetzt werden.
Gleichzeitig muss der Bauträger für alle Baumaterialien die gesetzlich geforderten Baustandards garantieren. Achten Sie deshalb darauf, dass bei den Materialangaben immer der Zusatz „mindestens“ aufgeführt wird. Denn sollten Nachbesserungen auf Grund nicht eingehaltener Standards erforderlich werden, geht es dann auf Ihre Kosten.
Medienanschlüsse
Der Leistungsumfang der Bauträger für die Anschlüsse von Wasser, Abwasser, Strom, Gas und dergleichen endet in der Regel einen Meter außerhalb der Wände des Hauses. Sie als Bauherr müssen sich dann um die Verlegung innerhalb Ihres Grundstückes bis zum Anschluss im öffentlichen Bereich einschließlich Genehmigungsverfahren selbst kümmern.
Je nach Lage und Größe Ihres Grundstückes und der jeweiligen Anschlussstelle im öffentlichen Bereich sind hier nochmals zusätzlichen Kosten einzukalkulieren, die erheblich sein könnten.
Objektbeschreibung
In der Objektbeschreibung muss alles zu Ausführung Ihrer Immobilie schriftlich vereinbart sein, denn nur das bekommen Sie dann auch geliefert. Neben dem Einsatz der Baumaterialien müssen konkrete Herstellerangaben zur Bauweise, Art und Aufteilung, zu Energiekennwerten und Schallschutzmaßnahmen erfasst sein.
Auch zur Ausführung des Kellers sind in der Leistungsbeschreibung konkrete Angaben zu den Kellerwänden innen und außen, zur Wärmedämmung und zum Energiestandard sowie zu den Lichtschächten vorzugeben.
In Abhängigkeit zu den Baugrundverhältnissen sind Festlegungen zur Ausführung des Kellers als weiße oder schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion zu treffen.
Auch zu den Innenwänden sind genaue Angaben zur Ausführung hinsichtlich Material, Bauart und ob tragende oder nichttragende Innenwand zu machen.
Ebenfalls sind detaillierte Beschreibungen zur geplanten Elektroanlage mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl und Ausführung der Stromkreise und der Schutzsysteme genau zu erfassen.
Detailliert sind für jeden Raum die Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe zu benennen.
Auch die Angaben zur Ausführung der Informationstechnologie, wie Qualität und Umfang der Fernsprechanlage, zur Klingelanlage, Gegensprechanlage und Videoanlage gehören zur Leistungsbeschreibung.
Planungsunterlagen
Für jedes Bauvorhaben sind konkrete Ausführungspläne und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und Bauvorlagenverordnung vom Bauträger zu erstellen. Die Erstellung der Planungsunterlagen ist im Bauvertrag zu erfassen und gehört zu den Hauskosten.
Erfahrungsgemäß weichen die Bauten mit Fertigstellung oftmals von den Plänen ab, wodurch die Wohnfläche auch kleiner ausfallen kann. Eine Nachvermessung nach der Wohnflächenverordnung sollte deshalb unbedingt vereinbart werden.
Zahlungsplan
Der Zahlungsplan sollte im Bauvertrag genau auf den Baufortschritt zugeschnitten mit entsprechenden Abschlagszahlungen vereinbart werden.
Auf die Zahlung von Vorleistungen sollte verzichtet werden, denn geht Ihr Bauträger in Konkurs, ist Ihr Geld verloren und Sie bleiben auf einer Bauruine sitzen.
Üblich sind Abschlagszahlungen nach Vorlage des Bauantrages, nach Fertigstellung des Kellers bzw. der Sohlplatte, der Fertigstellung des Mauerwerkes einschließlich des Daches, nach dem Einbau der Fenster und Außentüren, nach der Rohinstallation einschließlich Estrich sowie nach den Fliesenarbeiten.
Die letzte Rate sollte erst mit der Abnahme des Objektes gezahlt werden, wenn Ihre Forderungen erfüllt und die Bezugsfertigkeit hergestellt ist, denn nach der Abnahme geht die Haftung vollständig auf Sie über.