Grundstückskauf

Tipps zum Immobilienneubau

Grundstückskauf

Die Lage und Größe des Grundstückes bestimmt den Preis eines Grundstücks. Einen Überblick über die Preise in Ihrer favorisierten Lage erhalten Sie über die aktuellen Bodenrichtwerttabellen in den Gemeinden. Meistens gilt, dass kleinere Grundstücke etwas teurer als große angeboten werden. Vor allem in den Randlagen von Städten und Ballungsgebieten werden oftmals überteuerte Grundstücke angeboten, hier hilft vielleicht hartnäckiges verhandeln

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie noch die Grunderwerbssteuer, welche inzwischen je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 % vom Kaufpreis beträgt, sowie die Kosten für den Notar, wofür nochmals 2 % vom Kaufpreis dazu gerechnet werden müssen, einkalkulieren. Dazu kommen eventuell noch die Kosten für den Makler. Kaufen Sie das Grundstück zusammen mit dem Haus vom Bauträger oder Fertighausanbieter, müssen Sie beachten, dass es sich um ein „einheitliches Vertragswerk“ handelt. Dem entsprechend zahlen Sie die Grunderwerbssteuer für Grundstück und Haus, auch wenn es zwei gesonderte Verträge gibt.

Prüfen Sie vor dem Grundstückskauf, ob die Bauvorschriften die Umsetzung Ihrer Vorstellungen zur Ausführung Ihres geplanten Hauses zulassen. Das können Sie am besten selbst mit den zuständigen Bauordnungsämtern abklären.

Eine Grundstückstransaktion ist erst dann vollzogen, wenn ein Notar die Beurkundung vollzogen hat. Eine Eintragung ins Grundbuch kann aber erst erfolgen, wenn die Gemeinde auf das ihr gesetzlich zustehende Vorkaufsrecht verzichtet hat. Erst wenn mit dem Kauf des Grundstückes notariell alles abgeklärt ist, sollten Sie einen Kaufvertrag für Ihr Haus abschließen. Vorverträge mit Hausbaufirmen – auch wenn Rücktrittsklauseln erfasst sind – sollten genau überlegt sein und lieber mit einem Fachmann besprochen werden.

Neben der Berücksichtigung der Bebauungspläne der Gemeinden prüfen Sie auch die vorhandene Lage der einzelnen Medien wie Strom, Gas, Wasser und Abwasser. Sind die Anschlüsse noch nicht vorhanden, müssen Sie oftmals Beträge im hohen zweistelligen Bereich einkalkulieren.  Prüfen Sie auch, ob in den Bebauungsplänen zukünftig infrastrukturelle Veränderungen im Gebiet geplant sind.

Auch die Thematik Altlasten ist nicht zu unterschätzen. Hier sollten Sie sich über die örtliche Umweltbehörde informieren. Die Beseitigung von Altlasten obliegt zwar immer dem Eigentümer, aber oftmals versucht dieser, sich durch einen Vertragspassus davon freizuhalten.

Wichtig sind auch Überlegungen, ob die Lage zu Ihren Lebensbedingungen passt – beispielsweise in puncto Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufmöglichkeiten, Schule und Kindereinrichtungen, Naherholungsmöglichkeiten oder auch gastronomische Einrichtungen.

Das Grundbuch ist ein Register, in welchem das Grundstück, dessen Eigentumsverhältnisse und Belastungen erfasst sind und überwiegend bei den Amtsgerichten geführt wird.

Das Grundbuch besteht aus den folgenden Abteilungen:

  1. Die Abteilung I enthält die Angaben zu den Eigentümern mit Angabe zu den Eigentumsanteilen bei mehreren Eigentümern.
  2. In Abteilung II sind die Belastungen des Grundstückes durch Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht, Leitungen von Versorgungsträgern oder Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte erfasst.
  3. Die Abteilung III enthält die für das Grundstück aufgenommenen Hypotheken und Grundschulden, welche hauptsächlich zur Sicherung von Krediten dienen.
    Wenn Sie für eine Immobilie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen, haften Sie als Schuldner mit Ihrem ganzen Vermögen.
    Als Sicherheit verlangt die Bank ein Pfandrecht auf dieses Grundstück. Die in der Abteilung III eingetragene Rangfolge der Einträge entscheidet bei einer Zwangsvollstreckung des Grundstückes, wer welche Erlöse von den Kreditgebern in welcher Rangfolge erhält. Bei einer Grundstücksübertragung werden zusätzlich die Grundstücksverkehrsgenehmigung, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und die Verzichtserklärung zum Vorkaufsrecht der Gemeinde benötigt.

Als Alternative zu den inzwischen massiv gestiegenen Grundstückspreisen bieten die Kommunen und vor allem die Kirchen Grundstücke mit Erbbaurechten über 99 Jahre an.
Mit einem Erbbaurechtsverhältnis erhalten Sie einen finanziellen Vorteil, indem Sie sich die Kosten für einen Grundstückskauf sparen und dafür über den gesamten Nutzungszeitraum eine monatliche Gebühr zahlen. Nach Ablauf der Erbpacht geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer zurück.
Sie bauen zwar mit diesem Erbbaurechtsverhältnis kein Eigentum für nachfolgende Generationen auf, aber ein Vergleich dieses Sonderfalls zum Grundstückskauf kann trotzdem interessant sein.